頭期款在買房子的時候扮演著一個重要的角色，因為它會直接影響你可以買什麼樣屋齡、地點、大小、屋況的房子，常聽到關於頭期款的問題像是，要有多少頭期款才可以買房？買房頭期款不夠怎麼辦？，那到底買房子頭期款要準備多少才夠呢?，今天這篇文章整理了買房頭期款重點還有買房隱形開銷，幫你了解自己的情況到底要準備多少頭期款。
一.買房可以貸款幾成
- 六都平均貸成數大約7.5至8成。
- 其他地區平均貸款成數大約6至8成
實際貸款成數會依照屋齡、屋況、地點還有個人條件都會有所不同。
二.有哪些因素會影響貸款成數？
- 借款人的收入條件
借款人如果有穩定的收入，例如軍公教身分或是在百大企業工作等，對銀行來說是還款能力較好較優質的客戶，這樣的條件在貸款的時候就有機會成數高一些。
- 借款人信用狀況及銀行往來程度
申請房貸銀行會調閱聯徵紀錄，如果借款人有貸款遲繳、債務協商、或是信用卡遲交、分期等，就會影響信用評分，也會影響貸款成數。
此外，銀行還會評估借款人跟銀行往來程度，例如在銀行有無長期定存、是否為固定往來戶或是否為大額活存戶等，都會用來決定核貸成數。建議先找你平常往來的銀行試算貸款成數和利率，再和其他家銀行比較看看哪家銀行的成數、利率比較優惠。
- 屋齡
預售屋和新成屋可貸款成數（7～8成），通常會比中古屋（5～8成）高，而屋齡越舊可貸款的成數就會相對下降。
- 地段
通常靠近商業區、車站還有蛋黃區等地區的房屋價值就會較高，在貸款時可以獲得較高成數的貸款，反之如果距離精華地段遙遠、工業區、交通不便利或是周邊有嫌惡設施，例如加油站、高壓電塔、高架橋、墳墓、神壇宮廟等可能會影響生活品質的地區，房屋價值就會降低，在貸款時獲得高成數的機會較低。
三. 要準備多少頭期款
要知道自己該準備多少頭期款首先要先了解房價區間，可以先上內政部實價登陸網站查詢你目標區域的房價行情，再來換算要準備多少頭期款，頭期款一般建議準備2-3成，假設房價一千萬，頭期款大約要準備200-300萬元，在查的時候有幾個重點要注意
- 透天
- 屋齡
- 樓層數
- 土地面積
- 有無地下室
- 大樓
- 屋齡
- 樓層
- 格局
在查實價登錄的時候盡量找條件跟自己理想房屋相近的，價格才不會落差太大。
再來要評估自身財務狀況，除了收入外還要檢視每個月的開銷，例如食衣住行育樂、保險和其他固定開銷，還有債務情況，你有沒有信用卡債、貸款或是其他債務需要償還 ，最後檢查自己的儲蓄情況，每個月存多少錢、手上有多少資金可以拿來當頭期款。
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買房子頭期款不夠怎麼辦？4個解決辦法告訴你
一.挑選房屋類型
一般房屋銷售的類型，分成預售屋、新成屋和中古屋，預售屋從簽約到交屋前通常還有2-3年，資金不足的話可以考慮購買預售屋，利用這段緩衝期增加收入、投資、儲蓄等方法補足不足的資金。
新成屋與中古屋需要在購買後1至2個月內支付頭期款並完成貸款程序，比較適合資金充足的人。
二.避開蛋黃區
資金不足但對於房屋格局有硬性要求，例如家庭人數多需要空間大一點房間多一點，建議可以考慮購入捷運延伸的蛋白區或是有重大建設的重劃區，比起蛋黃區房價會比較低一點，降低買房總價和頭期款金額對後續還款壓力也會比較輕鬆。
三.選擇低首付建案
現在許多新預售建案都可以分段付款，假設訂金+簽約金+開工款=總價10%，再依照工程進度補上工程款，到交屋前總共支付20%總價的頭期款，這種低首付的方式可以減低頭期款金額的壓力，適合想留一些資金在手上運用的人。
四.房貸以外的貸款
這個方式只“適合”
有一定經濟水平但是沒有儲蓄理財習慣的人！
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因為很重要所以說三次，除了銀行房貸外還可以透過保單借款或是信用貸款等來“湊”頭期款，用湊這個字是因為如果沒有準備充足再來買房，反而要透過借款的方式支付頭期款，就會變用湊的來湊出頭期款了，這個方式等於幫你強迫儲蓄，買房的同時可以改掉沒有理財規劃的壞習慣，但使用這個方式要非常清楚自己的財務狀況並且衡量過後再去執行，不然可能會變成借款、房貸蠟燭兩頭燒的情況。
你不知道的買房隱形開銷
如果你以為買房子只要準備頭期款那就錯了，其實還有這些隱形開銷
1.仲介費
買方繳給仲介的仲介費大約為成交金額的1～2%，如果屋主是自售的話就不用付仲介費。
2.代書費
- 簽約費：買賣雙方各付1,000元
- 產權移轉登記：建物、土地過戶各一份，約8,000~16,000元。
- 抵押權設定登記：每件約4,000～8,000元。
3.稅費
- 契稅：房屋評定現值×6%
- 印花稅：土地及建物核定契價×0.1%
- 房屋稅：房屋課稅現值×稅率，自住住家用爲房屋課稅現值×1.2%
- 地價稅：地價總額 × 稅率，自住住家用爲地價總額×2%
- 地政登記規費：申報地價或房屋現值或權利價值×0.1%
- 抵押權設定規費：權利設定金額×0.001%
4.房屋維護、裝潢
如果買到中古屋可能會需要整理、翻新，或是遇到漏水、壁癌、等情況都需要修繕，房屋裝潢則大約佔總價10%，其他雜支例如家電、生活用品大約佔總價3%。
5.住房成本
住房成本包含水費、電費、管理費、車位清潔費等，管理費通常50～80元/坪，大型豪華社區有可能100元/坪以上
總結
- 頭期款佔買房總價2-3成，如果資金充足我會建議頭期款可以拉到4成，因為從理債角度會希望年限長、利率低，拉高頭期款可以降低月付款的壓力還可以降低利息，假設貸款30年100萬用利率2.06%來算，30年利息就要還大約34萬元，但如果這筆資金可以在你手上發揮更大的價值的話那就另當別論。
- 不同的屋齡、房型、地點，貸款成數會不太一樣。
- 避免讓月付款超過自己每個月收入三成，將月付款壓在三成左右可以維持生活品質，最高建議不要超過4成，如果超過了會對你的財務產生龐大的壓力，另外依照每個人情況還需準備60～100萬的緊急預備金，用於預防任何突發狀況。
- 房貸利率不是固定的，買房時還要考慮未來的利率變動，準備充足的資金才不會在升息時壓力太大。
以上就是我整理的關於買房子頭期款需要注意的事項，希望讓你在挑選房子的時候可以幫助到你，如果覺得文章內容實用的話歡迎分享給身邊有同樣需求的人知道，如果還有疑問，可以點擊下方圖片加入我的官方LINE由我本人提供免費諮詢和進階實用資料，其中包含買房必看的40項注意事項，還有如何看懂實價登錄避免買貴，來解決你的問題。
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