預售屋換約流程詳解，其實沒有你想的那麼複雜!，10種轉讓方式一次看懂。

換約就是把預售屋的購屋資格轉讓給他人，是一種常見的交易行為，特別是在政策或市場狀況發生變化的情況下。無論你是準備換約的屋主，還是打算接手預售屋的買方，今天的文章會幫助你用簡單的方式了解預售屋換約的流程和相關的法律規定，幫助你順利完成換約手續。

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換約常見迷思和錯誤

1.換約跟紅單轉售有什麼不同?

紅單轉售跟預售屋換約可能是大家最常搞混的兩種東西，紅單指的是你跟代銷下訂金後，代銷就會給你一張訂購預約單，因為這張訂購單是紅色的所以大家都直接叫他紅單，因為只要付10萬元左右的訂金就可以擁有房屋的購買資格，在房市熱絡的時候容易被拿來轉售當成斂財工具，所以政府在110年7月1日起禁止了紅單轉售，拿到紅單的下一個步驟就是簽定預售屋買賣契約，通常需要拿出總價的5~10%來當簽約金，所以轉約所指的就是轉讓已經簽定的預售屋買賣契約，跟紅單轉售是不一樣的。

2.預售屋換約不是已經被禁止了嗎?

雖然預售屋已經在112年7月1日開始禁止換約，但是因為有「不溯及既往」的規定，所以在112年7月1日以前取得的預售屋是可以進行換約的，不論是第一手還是從原屋主手上換約來的第二手，只要在這個時間點前取得的預售屋在112年7月1日後也可以再進行換約，相反的如果是在112年7月1日後取得的預售屋就沒有辦法再進行換約了，連刊登廣告都不行喔，要等到交屋後才可以做刊登廣告出售的動作。

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幾種可以轉讓的情形

雖然在112年7月1日後取得的預售屋禁止轉售，但如果是符合以下條件的話還是可以轉讓和轉售的。

4種免申請得轉讓情形

1. 買受人與其配偶、直系血清或二親等內旁系血清間轉讓或轉售。
2. 買受人於死亡，其繼承人因繼承辦理契約名義人變更。
3. 法人合併或改制後，由合併或改制後法人依法承受或概括承受。
4. 法人解散、撤銷或廢止登記清算後其剩餘財產之歸屬。

6種申請後得轉讓情形

以下這六種情形向政府申請後經過許可就可以轉讓或轉售，但是要注意申請拿到許可後才可以刊登廣告、出售。

1. 買受人購買預售屋前已受雇一年以上﹐購買後失業逾6個月以上。
2. 買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且須6個月以上全天照顧。
3. 買受人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而無法居住，須另行租屋。
4. 買受人或其家庭成員因重大意外事故，致第三人死亡，或重大傷害認定須6個月以上全天照顧。
5. 原買受人死亡，其繼承人無意保留。
6. 共同買受人之間的轉售或轉讓，原本可能是男女朋友一起買、朋友一起買、家人一起買，後面想更改為一個人單獨持有的情況。

Ps:預售屋轉讓每人每2年限申請一次，如果用過6種申請後得轉讓情形，要再申請都要等2年後才可以再申請，如果是免申請的情形就不在此限。

預售屋換約流程和需要文件

換約流程

1. 買賣雙方簽訂預售屋權利讓渡契約。
2. 買方依契約約定時間付款。
3. 買賣雙方預簽履保專戶結案出款單。
4. 買賣雙方至建設公司辦理換約手續。
5. 照會雙方後指示履保專戶結案出款。
6. 賣方於換約手續後30天內申報房地合一稅。

預售屋讓渡契約簽約應備文件

• 身分證正本、印章。
• 身分證正本、預售屋買賣契約書正本及附件、建商收款證明、印章。

換約費用和相關稅金

假設合約金額為1,500萬，賣方已經付給建商15%的款項，賣方現在想賣1,600萬，所以買家要拿出已付金額225萬加上賣方想賺的100萬總共325萬給賣方，其他費用還有2%的仲介費、代書費約 6,000~ 10,000元、履保額度萬分之3的履保費等等。

換約流程其實沒有你想像中複雜對吧，但是看到這還不要急著關掉文章，換約還是有一些事情要注意的，跟我繼續看下去。

換約注意事項

1.與建商確認能不能換約

每間建商對於換約的規定都不一樣，有的建商因為避免影響預售屋的銷售會規定不能換約，或是只給直系血親、配偶或二等親內換約，也有建商規定在過一個時間點之前不能換約，另外還有合約直接註明不能換約的，所以在買預售屋的時候一定要仔細審閱合約，避免真的有資金需求或其他緊急情況時資金卡在預售屋裡面，也可以避免不必要的紛爭喔。

2.要確認有沒有客變或二工

買方在接手預售屋時一定要仔細看合約有沒有客變或是二工的情形，如果前買方跟建商還沒處理好客變的帳目，你還要花時間去處理這些問題，還要處理客變增減帳的問題，也要確認客變後的格局是你可以接受的，避免買到不喜歡的格局。

3.換約時間點要注意

預售屋換約時要注意各階段的付款時間，還有目前付款進度到哪裡，如果換約後很快就落架或是接近完工的話，除了要補給賣方的價差外還要一次補足所有自備款，如果沒有提前做好資金規劃很容易把手上的現金就一次用完，除了沒有享受到預售屋可以分期付頭期款的優勢外還可能陷入財務困境。

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禁止預售屋轉售雖然限制了一些市場的靈活性，但我認為禁止預售屋轉售有助於防止投機炒作和保護有自住剛需的族群，如果真的有遇到財務狀況或其他情況，也有相關的轉讓配套措施可以幫你解決資金卡在預售屋的問題。

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